L’autocertificazione della proprietà di un immobile è una dichiarazione sostitutiva con cui una persona attesta, sotto la propria responsabilità, di essere proprietaria di un determinato bene, indicando normalmente i dati catastali e il titolo di provenienza. In senso tecnico, si tratta di una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà prevista dal D.P.R. 445/2000, utilizzabile nei rapporti con la Pubblica Amministrazione e con i gestori di servizi pubblici per comprovare la titolarità dell’immobile senza allegare subito il rogito; l’amministrazione può comunque effettuare controlli e, in caso di dichiarazioni false, sono previste conseguenze penali e la perdita dei benefici ottenuti. L’autocertificazione non trasferisce la proprietà, non sostituisce l’atto notarile richiesto per una compravendita e non equivale alla trascrizione nei registri immobiliari.
Come scrivere autocertificazione proprietà immobile
Per scrivere correttamente un’autocertificazione di proprietà di un immobile occorre predisporre una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, generalmente riconducibile all’articolo 47 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445. Questo strumento consente di dichiarare fatti, stati e qualità personali di cui il dichiarante è a conoscenza, compresa la titolarità di un diritto reale su un bene, quando la dichiarazione è destinata a una pubblica amministrazione o a un gestore di pubblico servizio. Prima della redazione è comunque opportuno verificare se il destinatario richiede un proprio modulo oppure un documento specifico, perché in alcune pratiche possono essere necessari anche l’atto di provenienza, una visura catastale aggiornata o una certificazione ipotecaria.
L’autocertificazione deve iniziare con l’indicazione del luogo e della data in cui viene sottoscritta, seguita dai dati completi del dichiarante. Devono essere riportati nome e cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, indirizzo di residenza ed eventualmente domicilio o recapito per le comunicazioni. È utile indicare anche un numero di telefono o un indirizzo di posta elettronica, soprattutto quando il documento viene presentato nell’ambito di una pratica amministrativa, anche se tali recapiti non costituiscono sempre un requisito essenziale.
La dichiarazione deve identificare con precisione il destinatario, specificando l’ufficio, l’ente, la società o il soggetto al quale viene presentata. Deve inoltre essere indicata la finalità concreta per cui viene resa, ad esempio una pratica edilizia, una richiesta di agevolazione, una procedura tributaria, una voltura, una domanda relativa a utenze, una pratica successoria o la dimostrazione della disponibilità dell’immobile. L’indicazione dello scopo evita che la dichiarazione risulti generica e consente al destinatario di comprendere l’ambito nel quale le informazioni vengono utilizzate.
La parte centrale deve descrivere il diritto vantato sull’immobile. Non è sufficiente scrivere soltanto “dichiaro di essere proprietario di un immobile”, perché una formulazione così sintetica può creare incertezze sull’identificazione del bene e sull’estensione della proprietà. È preferibile indicare il Comune in cui si trova l’immobile, l’indirizzo completo, il numero civico, il piano o l’interno quando rilevanti, nonché i dati catastali risultanti dalla visura. Questi comprendono il foglio, la particella o mappale, il subalterno, la categoria catastale, la classe, la consistenza o superficie catastale e la rendita catastale, se richieste dal destinatario. Per i terreni possono essere necessari anche qualità, classe, superficie e reddito dominicale o agrario.
Occorre poi precisare la misura della proprietà. Se il dichiarante è proprietario esclusivo, può dichiarare di essere titolare dell’intero diritto di proprietà. Se invece il bene appartiene a più persone, devono essere indicati la quota posseduta, gli eventuali comproprietari e, quando utile, le rispettive quote. Nel caso in cui il diritto non sia la piena proprietà, la dichiarazione deve usare la denominazione corretta, specificando se si tratta, per esempio, di nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione o altro diritto reale. Non è opportuno utilizzare la parola “proprietà” in senso generico quando il soggetto dispone soltanto di un diritto limitato.
Per rendere la dichiarazione verificabile è necessario indicare il titolo dal quale deriva la proprietà. Si può fare riferimento a un atto di compravendita, donazione, divisione, permuta, decreto di trasferimento, sentenza, successione o altro atto idoneo. Quando disponibili, devono essere riportati la data dell’atto, il nome del notaio o dell’autorità che lo ha formato, il numero di repertorio e di raccolta, gli estremi di registrazione e, se conosciuti, quelli della trascrizione nei registri immobiliari. Nel caso di un provvedimento giudiziario è opportuno indicare l’ufficio giudiziario, la data e il numero del provvedimento. Per un acquisto ereditario possono essere richiamati il decesso del precedente titolare, la dichiarazione di successione, gli estremi della sua presentazione e l’eventuale accettazione dell’eredità, qualora questi elementi siano pertinenti alla pratica.
È importante distinguere i dati catastali dagli estremi del titolo di provenienza. La visura catastale è utile per descrivere fiscalmente l’immobile, ma, da sola, non costituisce normalmente la prova definitiva della proprietà civile, perché il catasto ha principalmente funzione fiscale. La titolarità può richiedere il controllo dell’atto di provenienza e della trascrizione presso i registri immobiliari. L’autocertificazione non sostituisce l’atto notarile, non trasferisce la proprietà e non sana eventuali irregolarità del titolo. Non può quindi essere utilizzata per dimostrare un acquisto che non sia mai stato formalizzato o per sostituire un atto pubblico imposto dalla legge.
Se la procedura lo richiede, la dichiarazione deve precisare anche l’assenza o la presenza di diritti di terzi e gravami sull’immobile. In questo caso è necessario indicare con accuratezza l’esistenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, servitù, usufrutti, diritti di abitazione, contratti di locazione, comodati o altri vincoli. Non è prudente dichiarare che l’immobile è “libero da pesi e vincoli” senza avere eseguito una verifica aggiornata presso i registri immobiliari. Se non viene richiesta una simile informazione, si può limitare la dichiarazione alla titolarità e ai dati identificativi del bene, evitando affermazioni ulteriori non necessarie.
Quando l’immobile è stato acquistato in comproprietà tra coniugi, è opportuno indicare, se rilevante, il regime patrimoniale vigente al momento dell’acquisto, come comunione legale o separazione dei beni. La dichiarazione deve comunque rispettare quanto risulta dall’atto di provenienza. Il dichiarante non dovrebbe affermare autonomamente che il bene appartiene all’altro coniuge o alla comunione se tale circostanza non emerge dalla documentazione o dalle norme applicabili al caso concreto.
Una formulazione completa può essere costruita nel seguente modo: “Il/La sottoscritto/a …, consapevole delle responsabilità penali previste dall’articolo 76 del D.P.R. n. 445/2000 in caso di dichiarazioni mendaci e della decadenza dai benefici eventualmente ottenuti ai sensi dell’articolo 75 del medesimo decreto, dichiara, ai sensi dell’articolo 47 del D.P.R. n. 445/2000, di essere titolare del diritto di …, nella misura di …, sull’immobile sito nel Comune di …, in via …, censito al Catasto … al foglio …, particella …, subalterno …, categoria …, rendita catastale …, in forza dell’atto … stipulato o emesso in data … da …, repertorio …, registrato presso … e trascritto nei registri immobiliari di … con formalità …”. La parte relativa a ipoteche, vincoli o diritti di terzi deve essere aggiunta soltanto se richiesta e deve riflettere fedelmente la situazione risultante dalla documentazione disponibile.
La formula sulle responsabilità non è un elemento meramente ornamentale. Il dichiarante deve essere consapevole che l’amministrazione può effettuare controlli sulla veridicità delle informazioni e che dichiarazioni false, incomplete intenzionalmente o non veritiere possono produrre conseguenze penali, amministrative e patrimoniali. È quindi preferibile dichiarare esclusivamente circostanze documentabili, evitando espressioni assolute come “a ogni effetto di legge” o “in piena e libera proprietà” quando esistono quote, diritti di terzi, vincoli o procedimenti ancora da verificare.
Alla dichiarazione dovrebbe essere allegata una copia di un documento di identità in corso di validità, quando la firma non viene apposta davanti al dipendente incaricato a riceverla. Se l’invio avviene tramite posta elettronica certificata, portale telematico o altro sistema digitale, devono essere rispettate le modalità tecniche richieste dal destinatario, eventualmente mediante firma digitale o altra firma elettronica qualificata. La sottoscrizione deve essere leggibile e coerente con i dati del dichiarante; il documento di identità deve essere completo e non limitato alla sola parte contenente la fotografia, salvo diverse istruzioni dell’ente.
Per le dichiarazioni dirette alle pubbliche amministrazioni e ai gestori di pubblici servizi, la firma non è normalmente soggetta ad autenticazione quando è presentata secondo le modalità previste dall’articolo 38 del D.P.R. n. 445/2000. Nei rapporti con soggetti privati, invece, l’accettazione dell’autocertificazione può dipendere dalle regole del destinatario e dal tipo di operazione. Una banca, un notaio, un assicuratore, un intermediario immobiliare o una controparte contrattuale possono richiedere documenti originali, copia autentica dell’atto di provenienza, visura ipotecaria o altra documentazione probatoria. Per questo motivo l’autocertificazione della proprietà di un immobile non deve essere presentata come sostitutiva universale di ogni certificato o atto notarile.
È utile allegare, quando la pratica lo consente e senza confondere gli allegati con il contenuto obbligatorio della dichiarazione, una visura catastale recente, una copia dell’atto di provenienza, il provvedimento giudiziario o la documentazione successoria richiamata. Gli allegati devono essere espressamente menzionati nel testo, indicando ad esempio che vengono uniti alla dichiarazione per consentire l’identificazione del bene e la verifica del diritto dichiarato. In presenza di dati personali di comproprietari o eredi, gli allegati devono essere trasmessi solo quando necessari e secondo le istruzioni del destinatario, nel rispetto della normativa sulla protezione dei dati personali.
La dichiarazione deve chiudersi con l’indicazione del luogo e della data, la firma del dichiarante e, se utile, l’elenco degli allegati. È consigliabile mantenere una copia della versione effettivamente consegnata, della ricevuta di trasmissione e della documentazione utilizzata per compilare i dati catastali e gli estremi dell’atto. In questo modo il contenuto dell’autocertificazione resta collegato alla situazione giuridica e catastale esistente al momento della sottoscrizione, evitando difformità tra quanto dichiarato e quanto risulta dai documenti ufficiali.
Esempio autocertificazione proprietà immobile
AUTOCERTIFICAZIONE DI PROPRIETÀ DI IMMOBILE
Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ai sensi degli articoli del D.P.R.
Il/La sottoscritto/a , nato/a a il , codice fiscale , residente in , via/piazza n. , CAP , telefono , e-mail/PEC , identificato/a mediante documento di identità n. , rilasciato da in data ,
consapevole delle responsabilità penali previste dall’articolo del D.P.R. in caso di dichiarazioni mendaci, falsità negli atti e uso di atti falsi, nonché della decadenza dai benefici eventualmente conseguenti al provvedimento emanato sulla base di dichiarazioni non veritiere,
DICHIARA
sotto la propria responsabilità, ai sensi degli articoli del D.P.R. , di essere proprietario/a dell’immobile sito nel Comune di , provincia di , via/piazza n. , piano , interno , CAP _____.
L’immobile risulta catastalmente identificato come segue:
- Comune catastale: _____;
- Catasto: _____;
- foglio _____;
- particella/mappale _____;
- subalterno _____;
- categoria catastale _____;
- classe _____;
- consistenza _____;
- rendita catastale euro _____;
- superficie catastale _____;
- quota di proprietà: .
Dichiara inoltre che la proprietà è stata acquisita in forza di
stipulato/a o registrato/a in data , repertorio/raccolta n. , a rogito del/della , con sede in , e trascritto/a presso in data ai nn. _____.Dichiara che l’immobile:
- è libero da persone e cose, salvo _____;
- è gravato dai seguenti diritti reali, vincoli, ipoteche, pignoramenti, servitù o altri oneri: _____;
- è concesso in locazione, comodato o altro titolo di godimento a favore di , in forza di ;
- è destinato a _____;
- risulta conforme ai dati e alle planimetrie catastali secondo quanto dichiarato da _____;
- è soggetto ai seguenti ulteriori titoli edilizi, autorizzazioni, vincoli o provvedimenti: .
Dichiara, altresì, che la presente autocertificazione è resa per il seguente oggetto:
.Il/La dichiarante si impegna a comunicare tempestivamente ogni variazione relativa ai dati e alle informazioni contenuti nella presente dichiarazione.
La presente dichiarazione viene resa ai sensi della normativa vigente e, in particolare, degli articoli del D.P.R. , per essere prodotta presso .
Si allega copia non autenticata del documento di identità del/della dichiarante, salvo il caso in cui la dichiarazione sia sottoscritta in presenza del dipendente addetto o trasmessa secondo le modalità previste dalla legge.
Luogo , data
Firma del/della dichiarante
Consenso al trattamento dei dati personali ai sensi del Regolamento (UE) e del D.Lgs. , per le finalità connesse alla gestione della presente dichiarazione:
Firma del/della dichiarante