Risulta essere difficile scegliere il mutuo più adatto alle nostre esigenze. Tra tasso fisso, variabile, con cap o meno, a chi si appresta a fare questo passo può ben venire un po’ di insicurezza. Oltre a scegliere la tipologia di mutuo, bisogna anche valutare le condizioni contrattuali, diverse per ogni banca. Leggi la guida per conoscerne caratteristiche, tipologie, e come scegliere il mutuo più adatto alle tue esigenze in base a criteri di qualità dell’investimento, prezzo del finanziamento e corretta informazione per il consumatore.
Caratteristiche essenziali
Cominciamo a capire quali sono le caratteristiche essenziali del contratto di mutuo, per capire poi quali dovrebbero essere le clausole più in linea con le vostre esigenze, ma soprattutto con le vostre disponibilità economiche.
Il mutuo è definito come quel contratto nel quale una parte, detta mutuante, presta ad un altro soggetto, detto mutuatario, una somma di denaro o di altri beni fungibili (vale a dire: cose di cui si può restituire l’equivalente). Dal contratto nasce l’obbligo per il mutuatario di restituire la somma o l’equivalente delle cose ricevute. Il contratto di mutuo che solitamente ci troviamo a contrarre viene quindi stipulato per assicurarsi un finanziamento a lungo termine: generalmente abbiamo necessità di firmare tale contratto con la banca in concomitanza dell’acquisto di un appartamento, o in generale se dobbiamo sostenere spese ingenti e abbiamo bisogno di liquidità immediata.
Il mutuo bancario è un contratto a titolo oneroso: infatti, oltre al capitale, bisognerà restituire alla banca gli interessi sulla somma prestata, secondo un piano di ammortamento che ne definisca le modalità e la frequenza. Il mutuo in banca si caratterizza anche per il fatto che le somme prestate devono essere finalizzate a un determinato scopo, generalmente quello di costruire, acquistare o ristrutturare un appartamento. Contestualmente alla stipula del contratto, viene istituita un’ipoteca sulla casa: in tal modo la banca si assicura che, in caso di insolvenza da parte del mutuatario, diventerà proprietaria dell’immobile. Dalla vendita di quest’ultimo, ricaverà la somma mancante del piano di ammortamento, mentre la parte eccedente verrà trasmessa al mutuatario. Nella prassi, a seconda del motivo per il quale accendiamo un mutuo, possiamo distinguere tre diversi “modelli”
-Per acquisto della casa
Viene stipulato in corrispondenza dell’atto notarile di compravendita per la casa. Solitamente si tratta spesso di un contratto fatto per acquistare il primo immobile di proprietà, anche se, naturalmente, se ne possono fare diversi in relazione a quanti immobili acquistiamo;
-per costruire
In questo caso il terreno sul quale si realizzerà l’opera deve già essere di proprietà del costruttore, o comunque viene stipulato un mutuo ulteriore
-per l’acquisto del fondo. In questo caso l’ipoteca viene istituita sul terreno, e si estende poi all’intero edificio costruito. Nel momento in cui il costruttore venderà gli appartamenti, è possibile per i nuovi acquirenti chiedere una surroga del mutuo: essi dunque subentreranno nel contratto che inizialmente era stato posto in essere tra la banca e il costruttore. Naturalmente, questa è solo una possibilità, e non avete nessun obbligo di accollarvi il mutuo precedentemente stipulato da terzi.
Fatte queste premesse, passiamo all’analisi delle singole condizioni contrattuali, per capire come individuare il mutuo più vantaggioso.
Richiedere una somma più o meno ingente
La possibilità di richiedere una somma più o meno ingente dipende soprattutto dalla vostra iniziale disponibilità economica. Paradossalmente, si ha molta più possibilità di ottenere un prestito se la soglia di reddito è molto elevata. Oltre ad esaminare il vostro stipendio ed eventuali altre proprietà, entrano in gioco ulteriori fattori come l’avere figli a carico, o aver contratto altri debiti che dovete ancora estinguere. Queste considerazioni potrebbero influenzare negativamente la valutazione preventiva della banca per l’assegnazione del mutuo. Se avete qualcuno con buone disponibilità economiche che possa farvi da garante, avrete sicuramente una marcia in più: la banca infatti, oltre a riservarsi l’ipoteca sulla casa, avrà un ulteriore soggetto sul quale fare affidamento per l’adempimento del contratto. In base alle vostre disponibilità iniziali, e alla somma che vi serve, potrete fare un mutuo più o meno lungo: in genere si va dai 15 ai 30 anni, ma la lunghezza varierà in base alla vostra possibilità di estinguere il mutuo attraverso il reddito lavorativo o altre rendite. Chiaramente bisogna considerare che più il mutuo è lungo, maggiori saranno gli interessi da pagare.
Un punto fondamentale nella stima del mutuo deriva dal valore della casa: se infatti l’appartamento ha un alto rendimento, la banca sarà più incline a concedervi un mutuo sostanzioso. La cifra che potete chiedere sarà ancora più alta se avete un garante. Per i lavoratori dipendenti c’è un ulteriore possibilità: richiedere al datore di lavoro un anticipo sul TFR nel caso in cui il rapporto di lavoro duri da almeno 8 anni nello stesso posto di lavoro e solo se state acquistando la prima casa. L’anticipo può ammontare ad un massimo del 70% del TFR già maturato. In alcuni casi questa richiesta potrà essere respinta: infatti, se il 10 % degli altri lavoratori aventi il diritto ha avanzato la stessa pretesa, o se la medesima richiesta è arrivata dal 4% dei lavoratori complessivi, vi potrebbero essere difficoltà.
Il capitale che vi viene prestato verrà restituito sotto forma di rate: il calcolo del mutuo si basa proprio sul valore delle singole rate, sempre in base al tasso d’interesse da applicare e alla durata. La somma prestabile viene decisa in base alla busta paga: solitamente le banche fanno in modo che la rata non superi una certa percentuale rispetto allo stipendio mensile. Il tasso di interesse è formato dallo standard stabilito dalla BCE più lo spread, ossia una percentuale aggiunta dalla Banca che costituisce il loro guadagno. Chiaramente, se il tasso è basso gli interessi da pagare saranno minori, e quindi la somma mutuata potrà essere maggiore. È importante sottolineare che tendenzialmente la banca vi presterà una somma pari al valore dell’appartamento: molto probabilmente però tale cifra non coprirà l’intero prezzo, ma solo l’80%. Il valore della casa viene solitamente stabilito da un perito, e fa parte dell’istruttoria iniziale in base alla quale la banca concede il mutuo. È possibile richiedere una cifra superiore rispetto a quella della casa se si dispone di un ulteriore immobile, non necessariamente in proprietà (ad esempio, l’appartamento dei vostri genitori, che magari hanno la possibilità di farvi da garante) sul quale la banca estende l’ipoteca: in questo caso, tale ulteriore garanzia vi farà ottenere un mutuo per una somma più elevata.
Tasso di interesse
Chiunque avrà sentito parlare di mutui a tasso fisso, variabile o misto. Il tasso è quella percentuale in base alla quale vengono calcolati gli interessi da pagare alla banca. Vediamo nello specifico le varie tipologie.
-Tasso fisso
È il mutuo più facile da gestire: infatti ogni rata verrà calcolata con un unico tasso per tutta la durata del mutuo. Non dovrete quindi preoccuparvi delle oscillazioni del mercato: avrete la certezza di pagare sempre la stessa somma. Senza dubbio, non va sottovalutata la sicurezza del valore della rata da pagare, specie se vi accingete a fare un mutuo molto e lungo, e per questo più rischioso per le svariate possibilità di oscillazione dei tassi di interesse. Nelle visioni più ottimistiche però, non potrete beneficiare nemmeno di un periodo favorevole di calo del tasso. Inoltre le banche tendono a concedere questa tipologia di mutuo ad un tasso leggermente più alto, basandosi su una media tra picchi e cali dei mercati finanziari.
-Tasso indicizzato (o variabile)
Ogni banca ha il suo indice per valutare questo tipo di percentuali, che varia al variare degli indici di mercato. Chiaramente in questo caso si ha un po’ meno di stabilità, soprattutto in periodi di crisi, ma nella migliore delle ipotesi avrete un buon risparmio, rispetto ai tassi fissi, nei periodi economicamente più favorevoli.
-Tasso misto
Si caratterizzano per un cambio delle condizioni contrattuali inerente proprio al tasso del mutuo. In questo caso, si parte con un mutuo a tasso fisso, ma si prevede la possibilità per il mutuatario di rivedere dopo un certo periodo il contratto, e decidere se passare a un tasso variabile, o se rinegoziare tenendo sempre lo stesso modello di mutuo.
A questo punto a voi le conclusioni, oltre a scegliere la tipologia di mutuo che preferite dovete anche considerare le condizioni della banca: spesso un tasso fisso può essere più conveniente di un tasso misto di un’altra banca. Gli stessi consulenti interni potranno darvi una mano nell’illustrarvi, tramite diversi preventivi, il mutuo per voi più conveniente.