Preliminare del preliminare: significato, come funziona e cosa sapere

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Guida Completa al Preliminare di Preliminare: Natura, Funzione e Validità

Il mondo della contrattazione, in particolare quella immobiliare, si è arricchito negli ultimi anni di una figura che ha suscitato dibattiti tra giuristi, operatori del diritto e pratici del settore: il cosiddetto “preliminare di preliminare”. Questo istituto, oggi riconosciuto come valido dalla più recente giurisprudenza di legittimità, rappresenta una tappa intermedia nella formazione del contratto definitivo. Attraverso questa guida approfondita, analizzeremo la natura, la funzione, le criticità e le conseguenze giuridiche di tale accordo, con particolare attenzione alla sua evoluzione giurisprudenziale, agli ambiti di applicazione e ai rischi connessi.

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Origini e Natura del Preliminare di Preliminare

La necessità di una regolamentazione progressiva degli accordi emerge soprattutto nelle trattative immobiliari, dove la complessità delle operazioni impone spesso una scansione in più fasi negoziali. Il preliminare di preliminare nasce proprio per rispondere a questa esigenza: si tratta di un accordo con cui le parti si impegnano a stipulare successivamente un vero e proprio contratto preliminare, che a sua volta precede il definitivo.

A differenza di un classico contratto preliminare, che obbliga le parti alla stipula del definitivo, il preliminare di preliminare ha per oggetto l’impegno a formalizzare un accordo futuro, senza ancora vincolare in modo completo le parti agli obblighi che discenderanno dalla compravendita o da altro contratto definitivo. Questo strumento si inserisce in quella che è stata definita “formazione progressiva del contratto”, ovvero la possibilità che le parti realizzino l’accordo definitivo passando attraverso una o più tappe intermedie, ciascuna con un proprio contenuto negoziale e una propria funzione.

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L’Orientamento Giurisprudenziale: Dalla Negazione alla Riconoscibilità

Per molto tempo la giurisprudenza ha guardato con sospetto a questi accordi intermedi, ritenendoli privi di causa giuridica e quindi nulli. L’idea prevalente era che impegnarsi a contrarre un vincolo futuro, che a sua volta avrebbe obbligato a stipulare il contratto definitivo, rappresentasse una complicazione inutile e non meritevole di tutela. Il ragionamento era che, se le parti erano già pronte ad assumere un obbligo, tanto valeva formalizzare direttamente il preliminare, senza passaggi intermedi.

Questo orientamento ha trovato una sua espressione nella sentenza n. 8038 del 2009, in cui si affermava che il sistema normativo collega il preliminare direttamente al definitivo, rendendo superflua la creazione di un ulteriore obbligo ad obbligarsi. Secondo questa visione, la tutela dell’ordinamento si sarebbe dovuta limitare a garantire l’efficacia di un unico impegno vincolante e non di una catena di obblighi prodromici.

Tuttavia, l’evoluzione della prassi contrattuale e la crescente complessità delle negoziazioni, specie in ambito immobiliare, hanno spinto la dottrina e la giurisprudenza ad adottare una prospettiva più flessibile. La svolta si è avuta con una storica sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 4628/2015), che ha riconosciuto la validità del preliminare di preliminare, purché sussista un interesse concreto, meritevole di tutela, alla formazione progressiva del contratto e purché il primo accordo abbia un contenuto autonomo rispetto al successivo.

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Le Fasi della Contrattazione Immobiliare

La contrattazione immobiliare si caratterizza, più di altre, per il bisogno di suddividere il percorso negoziale in più passaggi. In genere, si distinguono tre principali momenti:

  • La proposta irrevocabile d’acquisto: Qui l’acquirente manifesta il proprio interesse all’acquisto dell’immobile, formulando una proposta che il venditore può accettare o rifiutare. In questa fase, possono emergere elementi di incertezza che rendono utile un accordo preliminare che non vincoli ancora totalmente le parti.
  • Il contratto preliminare: Una volta superate le prime incertezze e definite le condizioni essenziali, le parti stipulano il contratto preliminare vero e proprio, con cui si obbligano a concludere il rogito definitivo.
  • Il contratto definitivo (rogito): È l’atto notarile con cui viene trasferita la proprietà e viene saldato il prezzo pattuito.

    Il preliminare di preliminare si inserisce tipicamente tra la prima e la seconda fase, rappresentando uno strumento di regolazione degli interessi nelle situazioni in cui non tutte le variabili rilevanti sono ancora definite. Può trattarsi, ad esempio, della necessità di verificare la situazione ipotecaria dell’immobile, di attendere l’esito di accertamenti urbanistici o catastali, o di approfondire la situazione patrimoniale della controparte.

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    Funzione e Utilità del Preliminare di Preliminare

    L’utilità di questo strumento va ricercata nella sua capacità di offrire una tutela intermedia: permette alle parti di cristallizzare la volontà di proseguire la trattativa, fissando alcuni punti saldi e rinviando la definizione di altri ad una fase successiva. Non si tratta quindi di un inutile duplicato del preliminare, ma di un accordo che risponde a specifiche esigenze di certezza e chiarezza nelle fasi preparatorie.

    La funzione principale del preliminare di preliminare è quella di assicurare alle parti un reciproco impegno a non interrompere arbitrariamente le trattative e a lavorare per la conclusione del contratto preliminare vero e proprio. In questo modo si tutela l’interesse delle parti a non vedere vanificati gli sforzi e le risorse investite nella fase di avvicinamento all’accordo definitivo, senza però vincolarsi subito in modo pieno e definitivo.

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    Validità e Causa Giuridica: Quando il Preliminare di Preliminare è Nullo

    La validità di questo accordo dipende dalla presenza di un interesse concreto e autonomo rispetto a quello che caratterizzerà il successivo preliminare o il definitivo. Non basta, quindi, che le parti si impegnino genericamente a stipulare un altro preliminare identico nei contenuti: in tal caso l’accordo sarebbe superfluo e verrebbe meno la causa giuridica, cioè il motivo che giustifica la sua esistenza. La nullità si verifica proprio quando manca questa differenziazione dei contenuti negoziali, cioè quando il primo e il secondo accordo coincidono perfettamente quanto a oggetto e obbligazioni assunte.

    Invece, ogni qual volta il preliminare di preliminare abbia un proprio nucleo di interessi, come ad esempio la subordinazione dell’impegno alla verifica di fatti o condizioni non ancora accertate, la sua funzione diventa autonoma e meritevole di tutela. La giurisprudenza più recente ha dunque escluso la nullità automatica di questi accordi, rimettendo al giudice la valutazione della loro concreta utilità e differenziazione rispetto al contratto successivo.

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    La Responsabilità in Caso di Inadempimento

    Uno dei profili più delicati riguarda la disciplina delle conseguenze in caso di inadempimento. Nel caso in cui una delle parti, dopo aver sottoscritto un preliminare di preliminare, rifiuti senza giustificato motivo di stipulare il successivo contratto preliminare, si configura una responsabilità di natura contrattuale. Questo significa che la parte inadempiente può essere chiamata a rispondere dei danni provocati dal mancato adempimento dell’obbligazione assunta, purché sia dimostrabile la sussistenza di un obbligo specifico e la sua violazione contraria ai principi di correttezza e buona fede.

    La violazione dell’accordo, infatti, costituisce una rottura del rapporto obbligatorio instaurato nella fase precontrattuale e può dare luogo al risarcimento del danno subito dalla controparte che aveva fatto affidamento sulla prosecuzione delle trattative.

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    Le Forme e i Limiti del Preliminare di Preliminare nella Prassi

    Nella pratica, il preliminare di preliminare può assumere forme differenti. In alcuni casi si tratta di semplici “puntuazioni contrattuali”, cioè di appunti o accordi scritti che fissano i punti già concordati, senza ancora produrre un vincolo giuridico pieno. In altri casi, invece, le parti esprimono un impegno vincolante a proseguire la trattativa su determinati aspetti, lasciando ad una successiva fase la definizione degli altri elementi essenziali.

    Non sempre però questi accordi sono suscettibili di esecuzione in forma specifica, cioè non sempre è possibile ottenerne la realizzazione coattiva tramite sentenza ex art. 2932 c.c. Ciò è possibile solo quando il contenuto dell’accordo è sufficientemente determinato e riguarda elementi essenziali del futuro contratto. In caso contrario, la tutela si limita al risarcimento del danno per inadempimento dell’obbligo assunto.

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    Conclusioni: Precauzioni e Consigli Operativi

    Il preliminare di preliminare è uno strumento utile, ma delicato, che va utilizzato con consapevolezza. È fondamentale che le parti, prima di sottoscrivere un accordo di questo tipo, individuino con precisione quali sono gli elementi già definiti e quali quelli da definire successivamente, così da evitare inutili duplicazioni e rischi di nullità. È altresì opportuno che vengano esplicitate le ragioni concrete che giustificano la stipula di un accordo intermedio e che siano disciplinate le conseguenze di un eventuale inadempimento.

    Infine, va ricordato che la valutazione della validità e dell’efficacia del preliminare di preliminare spetta al giudice, il quale dovrà verificare la sussistenza di un interesse autonomo e la differenziazione dei contenuti negoziali rispetto al contratto successivo. Solo in presenza di questi presupposti, infatti, l’accordo sarà valido e potrà produrre effetti giuridici, offrendo alle parti la tutela necessaria nella complessa e articolata fase delle trattative.

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