Acquisto case in costruzione: cosa sapere prima di comprare

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Guida completa all’acquisto di immobili da costruire in Italia

L’acquisto di un immobile “da costruire”, ossia non ancora ultimato o addirittura solo progettato, è una pratica diffusa nel mercato immobiliare italiano. Questo tipo di operazione offre certamente vantaggi, come la possibilità di personalizzare la futura abitazione e talvolta di accedere a prezzi più vantaggiosi rispetto agli immobili già edificati. Tuttavia, comporta anche rischi specifici, principalmente legati alla natura “futura” del bene oggetto dell’accordo e all’affidabilità del costruttore. Proprio per tutelare chi acquista un immobile non ancora realizzato, la legge italiana prevede un complesso sistema di garanzie e obblighi.

In questa guida verranno analizzate in dettaglio tutte le principali tutele previste per chi acquista un immobile da costruire, con particolare riferimento alla disciplina introdotta dal Decreto Legislativo 122 del 2005, nota come “Tutela degli acquirenti di immobili da costruire”. Si approfondiranno la ratio della normativa, gli ambiti di applicazione, le forme di garanzia richieste e il contenuto obbligatorio dei contratti, nonché il fondamentale tema delle ipoteche preesistenti.

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La logica della tutela nell’acquisto di immobili da costruire

L’acquisto di un immobile non ancora ultimato, o addirittura solo progettato, presenta una serie di rischi che la compravendita di un bene già esistente non comporta. Il principale pericolo è che il costruttore possa trovarsi in difficoltà economiche o addirittura fallire prima del completamento dell’opera, lasciando l’acquirente non solo senza immobile, ma anche senza possibilità di recuperare quanto già versato. Questo scenario si è verificato più volte nel passato, lasciando famiglie e investitori in gravi difficoltà.

Proprio per evitare queste situazioni, la normativa ha introdotto un sistema di tutele, ispirato alla logica di protezione del “contraente debole”, ovvero l’acquirente persona fisica che si trova a trattare con un’impresa di costruzioni generalmente molto più strutturata e informata. La ratio della legge è quella di riequilibrare il rapporto tra le parti, garantendo all’acquirente meccanismi di protezione simili a quelli previsti in altri settori, come il credito al consumo.

Un altro elemento critico deriva dalla trascrizione dei diritti sull’immobile. Nel caso di immobili già esistenti, la trascrizione nei pubblici registri produce effetti immediati e certi. Al contrario, per gli immobili da costruire, la trascrizione è “scissa” in due fasi: inizialmente viene annotato il contratto (che spesso è solo preliminare), mentre la piena trascrizione e l’identificazione catastale avvengono solo dopo la costruzione e la stipula del rogito definitivo.

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Ambito di applicazione della normativa: quali contratti e quali soggetti sono tutelati

Le particolari garanzie previste dalla disciplina sugli immobili da costruire trovano applicazione in una gamma piuttosto ampia di situazioni contrattuali. Si applicano a tutti i casi in cui vi sia la promessa o il trasferimento, anche non immediato, di un diritto reale o personale di godimento su un immobile in corso di costruzione, a condizione che il venditore sia un’impresa o una cooperativa edilizia e l’acquirente una persona fisica.

Non solo la vendita vera e propria, quindi, ma anche il contratto preliminare di compravendita rientra nell’ambito della tutela, quando ha come oggetto un immobile non ancora ultimato. La disciplina si estende anche ad altri tipi di contratti che comportano il trasferimento di diritti su immobili da costruire, come la permuta di un terreno con una porzione di fabbricato futuro, la vendita con riserva di proprietà oppure ogni altra forma contrattuale che abbia come effetto il trasferimento, immediato o differito, di un diritto reale o personale di godimento su un immobile ancora in costruzione.

Dal punto di vista soggettivo, la normativa opera solo quando una delle parti è un imprenditore o una cooperativa edilizia e l’altra una persona fisica. Restano quindi escluse le operazioni tra aziende o quelle in cui l’acquirente è una società.

Condizione imprescindibile per l’applicazione della legge è che il costruttore abbia già ottenuto il titolo abilitativo urbanistico (come il permesso di costruire), oppure che tale titolo sia comunque stato richiesto.

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La fideiussione obbligatoria: una garanzia per le somme versate

Uno degli strumenti cardine di tutela per l’acquirente di immobili da costruire è la fideiussione che il costruttore è tenuto a rilasciare a copertura degli importi riscossi prima del trasferimento della proprietà. La fideiussione è una garanzia personale che deve essere stipulata presso una banca, una compagnia assicurativa o altro soggetto abilitato, a beneficio dell’acquirente.

Questa garanzia serve a tutelare l’acquirente dall’eventualità che il costruttore diventi insolvente o fallisca prima di aver trasferito la proprietà dell’immobile. In tale circostanza, l’acquirente potrà escutere la fideiussione e ottenere la restituzione delle somme versate fino a quel momento. Senza questa garanzia, l’acquirente rischierebbe di perdere quanto pagato in acconti, caparre o rate del prezzo.

La legge prevede che la mancata consegna della fideiussione comporti la nullità relativa del contratto, cioè una nullità che può essere fatta valere esclusivamente dalla parte acquirente. Questo significa che la protezione è a favore dell’acquirente, che può scegliere se avvalersene o meno. Gli estremi della fideiussione devono essere espressamente indicati nell’atto, a pena di nullità.

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La polizza assicurativa decennale postuma: proteggere l’acquirente dai difetti dell’immobile

Al momento del trasferimento effettivo della proprietà, il costruttore è obbligato a consegnare una polizza assicurativa indennitaria della durata di dieci anni, che copra i danni materiali e diretti all’immobile, nonché quelli eventualmente subiti da terzi, derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio oppure da gravi difetti costruttivi. Questa polizza decorre dal momento in cui i lavori sono ultimati.

La ragione di questa protezione è evidente: anche se l’acquirente riceve l’immobile ultimato, potrebbero manifestarsi nel tempo difetti gravi di costruzione o addirittura il crollo dell’edificio. In tal caso, se il costruttore non fosse più solvibile o non esistesse più, l’acquirente potrebbe trovarsi senza alcuna tutela. La polizza decennale postuma assicura dunque la possibilità di essere risarciti per i danni subiti, anche qualora il costruttore non fosse in grado di farvi fronte direttamente.

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Contenuti obbligatori del contratto di acquisto di immobile da costruire

Il contratto che regola l’acquisto di un immobile in costruzione deve rispettare precisi requisiti di contenuto, stabiliti dalla normativa, per garantire trasparenza e certezza alle parti. Deve essere chiaramente indicato tutto ciò che è necessario per l’identificazione e la trascrizione dell’immobile, compresi i dati catastali, la descrizione dettagliata dell’unità e delle sue pertinenze (come box, cantine, posti auto), eventuali vincoli o obblighi derivanti dai titoli abilitativi, e le caratteristiche tecniche della costruzione.

Particolare attenzione va posta alle specifiche tecniche dell’edificio, che devono essere dettagliate con riferimento alle strutture portanti, alle fondamenta, ai materiali impiegati, agli impianti e agli infissi, oltre ai termini massimi previsti per il completamento dei lavori. Altro elemento imprescindibile è l’indicazione del prezzo di acquisto, delle modalità e delle tempistiche dei pagamenti, così come gli estremi della fideiussione a garanzia delle somme anticipate.

Il contratto deve inoltre menzionare l’eventuale presenza di iscrizioni ipotecarie o trascrizioni pregiudizievoli, gli estremi dei titoli abilitativi urbanistici, e, ai fini della trascrizione, la superficie utile dell’edificio e la quota millesimale spettante all’acquirente. Tra gli allegati obbligatori figurano il capitolato delle opere e i progetti approvati, in base ai quali è stato rilasciato il permesso di costruire.

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Il problema delle ipoteche: frazionamento e cancellazione

Uno degli aspetti più delicati nell’acquisto di immobili da costruire riguarda la presenza di ipoteche gravanti sul terreno o sull’edificio in corso di realizzazione. Di solito, infatti, il costruttore ottiene finanziamenti bancari per la realizzazione dell’opera, garantendoli con ipoteca sull’intero complesso.

La legge impone che, prima del trasferimento della proprietà all’acquirente, il notaio verifichi e provveda al frazionamento dell’ipoteca o alla sua cancellazione, in modo che l’unità immobiliare acquistata sia libera da vincoli o comunque gravata solo per la quota parte di competenza. Se ciò non avvenisse, l’acquirente si troverebbe esposto al rischio che, in caso di insolvenza del costruttore, la banca possa agire anche sull’immobile già di proprietà dell’acquirente, nonostante questi abbia regolarmente pagato il prezzo.

Il frazionamento dell’ipoteca serve proprio a evitare che l’intera ipoteca gravi su ciascuna delle unità immobiliari, mentre la cancellazione viene richiesta quando la quota di prezzo corrisposta dall’acquirente consente l’estinzione del debito garantito.

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Conclusioni

L’acquisto di un immobile da costruire può rappresentare un’opportunità interessante, ma comporta rischi che non vanno sottovalutati. La normativa italiana, attraverso un sistema articolato di tutele e garanzie, cerca di proteggere l’acquirente dai principali pericoli derivanti dall’insolvenza del costruttore e dai difetti dell’immobile. Tuttavia, è essenziale che chi si appresta a sottoscrivere un contratto per l’acquisto di un’abitazione in corso di costruzione conosca i propri diritti, pretenda la consegna della fideiussione, verifichi la presenza della polizza assicurativa decennale e si assicuri che il contratto contenga tutte le informazioni e le garanzie richieste dalla legge. Solo così si può affrontare questo importante passo con la necessaria consapevolezza e sicurezza.

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